欢迎驾临千数码 !

    地  方:

专家论证

励翔东诉许在元房屋买卖合同纠纷案 专家论证意见书



撰写精力:2018-08-21 23:00:00   来源:千数码   创写者:专家论证

  一、诉讼简况

  1. 2016年5月31日,励翔东(卖售人、甲方)与许建平、王素敏(买受人、乙方)经居间方上海卓阅房地产经纪有限度工作室签定了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》,合同甲方把他名下地址在上海市闵行区昆阳路3388弄215号房地产,以1310万元的价格出售给乙方。乙方区别于2016年6月17日、7月6日、初冬10日共向甲方出钱购房款660万元。2016年10月27日,甲方与乙方签订了《买卖合同更改保证书》,内容为:“现因乙方起因,要有用处将乙方许建平换成乙方儿子许在元,由乙方儿子许在元与甲方再次鉴署该房地产买卖合同(原条款及交钱办法不变)。经甲乙双边协议与那样:高兴上面解释的合同变更。特此为据,下一步无正文。”

  2. 2016年10月27日,励翔东(卖售人、甲方)与许在元(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,合同约定甲、乙双方通过上海卓阅房地产经纪有限公司居间推举,由乙方以10,000,000元向甲方受让上海市闵行区昆阳路3388弄215号房地产(建筑面积393.64平方米)。甲、乙双方确认,在2016年12月30日之前共同向房地产营销教授申办帮我们申请转让过户手续。甲方同意乙方以向银行申请400万元贷款可信起见仍旧用在给付结构房价款。乙方于2016年12月30这儿之前办妥贷款手续。甲方应供应自主很合理的协助,若乙方之贷款申请未赢得贷款银行审批通过或审批通过花费不完美,则其它不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金症状表现支付给甲方。完全的付款方式如下:(1)乙方于签订本合同当日给付甲方首期房价款3,500,000元;(2)乙方于办理产权过户前给付甲方另有期房价款2,300,000元;(3)待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为每个权人的房地产权证或贷款银作为抵押权人之他项权利则表明后七个工作日内,乙方将实现的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行,由贷款银行以银行散布贷款的形式支付甲方4,000,000元整被评定为第三点期房价款;(4)乙方于办妥房屋交接、户口迁出及物业户名变更等手续当日给付甲方其后期房价款200,000元。

  3. 2016年10月27日,励翔东(卖售人、甲方)与许在元(买受人、乙方)签订了《买卖合同补足协议》,协议约定根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》,乙“东方”银行申请贷款4,000,000元整。根据甲方出售房屋的苛求,即甲方须于2016年12月30日前建议能挑选一份拒绝被蜘蛛收录的店面乙方银行贷款款项。现甲、乙双方就甲方出售该房地产关于乙方贷款银行放贷事宜,满足如下协议,以资双方共同遵守:(1)乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户要求文档且受理窗口查核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户;甲方收到该笔款项即包装甲方已收到出售房屋的除尾款200,000元整外的具体购房款;若因任何一方引起是不能够过户,则由过错方按房屋买卖合同的约定应对违约确实。(2)甲、乙双方积极配合办理银行贷款申请手续并严格运用买卖合同约定做,甲方承诺:在收到乙方买该房地产银行贷款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还乙方,若未按照本协议约定履行的,每到期一天,则甲方同意按未返还金额的百分之五向乙方支付造约金。

  同日,励翔东(卖售人、甲方)与许在元(买受人,乙方)还签订了《补偿协议》,协议约定乙方同意就出售房屋现有装潢设计,设备及税费,给付甲方补偿费3,100,000元,于签署买卖合同当日,乙方应一定可以给付甲方。

  4. 2016年11月25日,许在元与中国银行股份有限公司签订了《较为特别的中介住房贷款合同》,向该行贷款4,000,000元,并取得该行出具的上海市房地产登记申请书(抵押登记)及委托书。2016年12月14日,许在元方曾向励翔东发QQ,称其已获得银行贷款合同文本,要求励翔东于2016年12月18日一同前往上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续,以供银行将4,000,000元贷款给付励翔东,如励翔东没时间,可另择前瞻过户日期(2016年12月30日前)。2016年12月30日,励翔东向许在元出具收到2,300,000元购房款的收据,同日,励翔东与许在元在上海市闵行区房地产交易中心办整理出售房屋过户登记时滋生舆论,导致出售房屋过户未成。

  5. 2017年3月,励翔东向上海市闵行区网店掌柜法院起诉,诉讼请求如下:(1)解除双方就上海市闵行区昆阳路3388弄215号于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》;(2)许在元偿付违约金2,000,000元;(3)诉讼费由许在元承担。

  一审法院认为,励翔东与许在元于2016年10月27日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》均系双方还真的含义表示,且不违反品德、行政法规的强制性规范,应属大型最佳的最有效。双方均应严格恪守,按约履行你的权利职分。根据双方签订的《买卖合同补充协议》约定,办理交易过户时,许在元应先给付励翔东第3期房款4,000,000元,待励翔东收到其银行贷款后再将该贷款款项返还给许在元。然双方于2016年12月30日至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋过户登记时,因许在元有差距意于当日先向励翔东给付4,000,000元房款,终致涉案房屋过户未成,故许在元的行为组合违约。

  一审法院审理后,凭据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第97条之规定,于2017年7月26日作出判决:

  (1)励翔东与许在元于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》于2017年3月27日解除;

  (2)励翔东于判决生效之日起十日内返还许在元砸钱的玩家8,900,000元;驳回励翔东别的诉讼请求。万一未按判决指定的期间履行给付欧元义务,应当采取《中华人民共和公民事诉讼法》第二百七十三条之规定,加倍支付迟廷履行期间的债务利息。

  案件受理费93,800元,财产保全费5,000元,合计98,800元,由励翔东压力17,000元,由许在元负担81,800元。

  6. 2017年9月,励翔东与许在元均不服一审判决,向上海市开头我们就先说下,中级人民法院提起上诉。励翔东向二审法院上诉请求:撒销一审判决第三项,改判许在元向励翔东支付违约金200万元。许在元不同意励翔东的上诉请求,并向二审法院提议上诉请求:撤销一审判决,改判买卖合同一如既往履行。

  二审法院认为,励翔东主张应由许在元先支付,再由其送件过户即履行上述一系列办证手续;许在元则主张,应由励翔东先配合履行了前述一系列过户申请筹备后,在间接送件过户前,由其向励翔东支付400万元。聚集前述补充协议关于付款详情之文字用品介绍,以及上海市房地产权属转移登记之操纵规则,法院认为许在元相较于付款和过户对照细节的剖析更可以在双方补充协议的约定本意。于是,2016年12月30日双方至交易中心办理产权过户时,因励翔东不去意先配合履行过户手续,许在元未支付房款400万元,并未违反合同约定。

  二审法院审理后,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项之规定,判决如下:

  (1)撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初8059号民事判决;

  (2)驳回励翔东的全部诉讼请求。

  一审案件受理费93,800元、财产保全费5,000元,共计98,800元,二审案件受理费人民币93,800元,均由上诉人励翔东负担。

  二、出具本法律意见书所依据的例子材料

  1.《上海市房屋买卖合同》(合同编号:2824085);

  2.《买卖合同补充协议》;

  3.《补偿协议》;

  4.上海市闵行区人民法院民事判决书(2017 沪 012 民初 8059号)

  5.上海市第一中级人民法院民事判决书(2017 沪 01 民终 12016号)

  三、出具本法律意见书所依据的我感觉应该法律法规及司法解惑

  1.《中华人民共和国民法总则》

  2.《中华人民共和国合同法》

  3.《中华人民共和国物权法》

  4.《房屋登记没法子》

  5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干不好的解释(一)

  6。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

  四、专家对本案的论证意见

  受委托人励翔东委托,专家们在充分审阅本案与材料的登基上,对案件争议的几率和对于的法律问题坚持了内涵实验讨论。我们认为本案的根本问题是:1.励翔东与许在元于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因及责任归属;2.励翔东依据《上海市房屋买卖合同》第9条行使合同解除权可不可以拥有合法依据。

  根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》等法律、相关司法解释和其他规定,提出如下法律意见。

  (一)关于励翔东与许在元于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因及责任归属的问题

  本案中,励翔东与许在元两人的因未能办理房屋产权过户引发的纠纷是属于因合同履行引发的纠纷,该纠纷的重大点那那就是对双方《买卖合同补充协议》意思表示和功用的理解。双方在《买卖合同补充协议》中载明“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”。咋样理解补充协议的内容?一审法院与二审法院给出的不同判决没想到,也许在于对《买卖合同补充协议》所载内容的解释存在着差异。我们认为,达成这一个问题,需要从以下几多方面精确。

  1.励翔东与许在元之间的《买卖合同补充协议》的方向恰恰是待定乙方贷款如何交付事宜不明,而需希望做“补充规定”。

  本案中,励翔东(甲方)与许在元(乙方)在《买卖合同补充协议》中约定:根据甲方出售房屋的要求,甲方须在2016年12月30日前收到乙方400万元银行贷款款项。为了实现这一日的,双方达成须共同遵守的补充协议是:第一、“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署成功做到所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”。第二、甲方在补充协议中承诺,在收到乙方购买该房地产银行贷款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还给乙方。

  根据双方上述的补充协议,照理,双方在协议中约定的内容主倘若:第一,甲、乙双方在参加交易登记中心办理交易过户当日,甲方在收到乙方购房贷款部分的400万元款项同时,应向乙方出具收款收据并“送件过户”,即将双方签署准备过户所需的文件,送到受理窗口审核以申请产权过户。换言之,如果甲方没有收到乙方交付的400万房款,无法实现双方约定的将双方签署准备过户所需的文件,送到受理窗口审核并进入到申请产权过户登记东西。第二,根据双方补充协议的约定可知,对于乙方申请银行贷款之400万元房款,由原先《买卖合同》中“直接由银行放贷的支付方式”原有变格外“由乙方于过户当日先行垫付,再由甲方收到银行贷款后全额无息返还给乙方”的支付方式。

  而今乙方对于400万元房款在过户当日具体给付之有序按序存在歧义,我们认为,应以双方签订的上述补充协议为准,已如上述,协议已明确约定乙方先支付400万元房款,再由甲方履行一系列办证过户手续。

  2.甲方与乙方之间的分歧属于对意思表示内容解释的争议

  本案中,甲方与乙方之间的分歧涉及“意思表示内容解释争议”、“没有约定”与“约定不明确”这六个相关法律概念的界定问题。华夏法律对于“没有约定”或“约定不明确”与“意思表示内容解释争议”规定了不同的加工规则,其核心均涉及到“交易习性与合同条款的大不了问题”。

  “没有约定”总的来说是说当事人在合同中就某一各事或有部分事项没有作出约定,遗漏了相关规定。“约定不明确”基本上是指合同条款的文字用语表达混乱、表达不整齐、界限不清等,导致意思表示的诱导不清晰,不会回答明确、找准的要点。就“没有约定”或“约定不明确”的状态而言,我国法律规定了如下的处理规则:《中华人民共和国合同法》第61条规定:“合同生效后,当事人就牌子、价款以及报酬、履行步行街等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同来决定条款或者交易习惯确定。”即合同当事人对“质量、价款、履行地点、履行方式、履行期限、履行要用钱”等内容“没有约定”或“约定不明确”的,当事人可以协议补充确定。不能达成补充协议的,会靠大家合同的有关条款或者交易习惯确定。换言之,在“没有约定”或“约定不明确”的在喝水时,有结构种类方式来确定:一是合同有关条款;二是交易习惯。在适用顺序上,“合同有关条款”与“交易习惯”属于并列选购关系,都不相同先后之分。

  “意思表示解释争议”通常指合同条款文字以前理当理解,但因依仗的词句有不同原理,或者限定不周严,或者条文之间不统一,模棱两可,出现理解上的争议,很有可能得出不同的结论。就“意思表示理解争议”而言,我国《民法总论》第142条第1款和《合同法》第125条第1款规定了如下的处理规则:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用准则,确定该条款的真实意思。”在适用顺序上,显然“合同所使用的词句”知道优先于其他情形。

  综上,本案中,甲方与乙方之间的分歧属于对“意思表示内容理解争议”,对于双方在补充协议中载明的“送件过户”的理解,应该适用《合同法》第125条第1款和《民法总则》第142条第1款的规定,按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,以确定《买卖合同补充协议》所载内容的真实意思

  3.合同条款意思表示内容解释应优先于交易习惯解释

  我国《民法总则》第142条第1款规定:“有对于咱人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句、结合相关条款、行为的性质和目的,习惯以及诚实信用原则,确定意思表示的含义。”合同为有相对人的意思表示,对合同意思表示的解释应当首先按照所使用的词句,结合相关条款,守护合同文义性而对当事人的真实意思进行解释。

  本案中,甲乙双方对于《买卖合同补充协议》所载“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的400万元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”的解读存在差异。从该条内容的文字表述上,其核心感应变牌包是“送件过户”,主要的争议在于“支付购房款40万元”与“送件过户”之间的顺序问题。

  “送件过户”是二手房交易中的一项“本行术语”,也视为“递件交易”或“递件过户”,当中“送件”或“递件”经常与“出件”相符合。“递件”或“送件”通常是指买卖双方在下带相关参考的方法资料去房管局申请吴斌转移登记。如买方带身份证原件;卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发票等原件。

  根据《中华人民共和国物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”由此可知,“过户”是指将登记在原所有权人名下的房屋变更登记为新所有权人,并完成产权变更登记手续。因此,在二手房买卖中只有当房管我们工厂将房屋所有权变更登记为新的所有权人时才能够说明原本有的过户成就。而在房管部门完成递件交易的手续,固然过户手续的一个环节,房管部门赞美买卖双方的递件材料后还得进行务必的审核,如果双方的资料不齐或不符合过户交易的条件,房管部门是可以做退件处理却不予以办理产权变更登记手续的。因此,过户递件成功但有指房管部门正式的受理买卖双方递交的交易过户资料,只是过户的一个准备或前置程序,却并非是房屋已实际完成过户。因此,从《买卖合同补充协议》条款所载的内容并结合相关条款理解,应当标记双方在协议中约定为乙方先行向甲方支付购房款400万元,甲方向乙方出具收款收据再履行“送件过户”义务,该义务具体涵概向房管部门“送件”(即其他传达书及回执、填写纳税表、支付税款140万元、取得完税证明书、凭完税证明办理过户审核,签订不动产登记申请书、去受理窗口递交审核材料费、通过产权过户申请取得收件收据等)和房管部门最终“过户”。

  除此况且,从双方于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的内容观之,提成认为双方从未约定过“送件过户”先于“支付购房款400万元”。甲方与乙方在《上海市房地产买卖合同》中约定“甲方同意乙方可以向贷款银行申请人民币肆佰万元整(RMB4000000.00)的贷款用于支付部分房价款。乙方应于2016年12月30日前办妥贷款手续。甲方应给予积极合理的配合。如乙方贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足,则任何不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金形式支付给甲方”。由此可知,《上海市房地产买卖合同》虽然说原则上约定了乙方可以通过银行贷款来“支付购房款400万元”,但则是规定了例外情形,即“乙方贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”时,任何不足部分均由乙方“以现金形式支付给甲方”,另外时间需要在“办理产权过户手续先前”。

  因此,《买卖合同补充协议》与《上海市房地产买卖合同》的共同点在于,总要求乙方在“办理产权过户手续以前”支付购房款400万元,其不同点在于“付款方式”,《上海市房地产买卖合同》约定“以贷款支付”,而《买卖合同补充协议》约定由乙方先行垫付购房款400万元,再由甲方收到银行贷款后返还给乙方。因此,从《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》的约定和相干性来说明,也应认定“支付购房款400万元”先于“送件过户”。

  不可不认同的是,在二手房买卖交易中,确实存在“二手房贷款过户”的交易习惯,主要包括以下全程:

  (1)递交材料,提出申请。买卖双方带齐相关材料,前往银行。购到并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给打工审阅。工作企业人会就材料做出初步评估,补足大致贷款额度和年限。稍后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估专科医院前去验房做评估。

  (2)评估。根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出

  具评估让。

  (3)银行审批。银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,整合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。

  (4)交首付,办理过户。审批通后,买方向卖方支付房屋首付款。随后买卖双方及银行工作人员到房地产买商超所,凭首付款证明银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。

  (5)办房产抵押登记、保险手续,银行放贷。买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开头依照合同按期偿还本期。

  本案中,甲方与乙方对于第三期购房款400万元的约定确实参考了上述“二手房贷款过户”的交易习惯,但并非完全不同按照该交易习惯进行。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中曾约定“甲方同意乙方可以向贷款银行申请人民币肆佰万元整(RMB4000000,00)的贷款用于支付部分房价款。乙方应于2016年12月30日前办妥贷款手续。甲方应给予积极合理的配合。如乙方贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足,则任何不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金形式支付给甲方。”即允许涉案房屋的第三期购房款400万元通过银行贷款的方式在“办理产权过户手续前”支付,这不同于“二手房贷款过户”的“交首付,办理过户”。

  双方签订的《买卖合同补充协议》对《上海市房地产买卖合同》的前述约定进行了变更,也愈加多的对交易习惯进行了变革。《买卖合同补充协议》约定:“(1)乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户;甲方收到该笔款项即表明甲方已收到出售涉案房屋的除尾款200,000元整外的全部购房款;若因任何一方导致无法过户,则由过错方按房屋买卖合同的约定承担违约责任。(2)甲、乙双方积极配合办理银行贷款申请手续并严格按照买卖合同约定履行,甲方承诺:在收到乙方购买该房地产银行货款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还乙方,若未按照本协议约定履行的,每逾期一日,则甲方同意按未返还金额的百分之五向乙方支付违约金。”即由乙方于过户当日先行支付甲方第三期购房款400万元,再由甲方收到银行贷款400万元后返还给乙方。

  虽然在二手房买卖交易中存在“二手房贷款过户”的交易习惯,但这并不二手房交易的中介方式。换言之,“二手房贷款过户”这一交易习惯本身具有较高超的精度和任意性,选择权在房屋买卖当事人掌控,允许当事人根据我们的的实际情况进行改变。正如本案中甲方与乙方在合同中虽然参考了“二手房贷款过户”,但进行了改变,并非严格按照交易习惯进行,这是双方的真实意思表示,并未违反法律的规定。因此,在“二手房贷款过户”这一交易习惯本身具有很强的选择性和任意性的首要下,合同条款作出与交易习惯不一致的约定时,没必要以交易习惯否定合同当事人之间的约定。我国《民法总则》第10条规定“处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,困难的是百分百违背公序良俗”。本案中,当事人有约定的,应认为约定优于习惯。

  在对合同意思表示解释可以解决争议的情况下,传入交易习惯将面对如下定义困境:首先,当事人采纳书面形式以明确的条款确定了双方的权利义务关系,且该约定没有无效的情形,法院如果依据交易习惯否定当事人的约定,不只是违背了民法总则规定的喜笑?开,还违背了意思自治原则。另有,若法院动辄以交易习惯为名否定书面合同条款,书面合同的作用将大打折扣,不利于商事交易的安全。点点,对于主张否定合同条款的当事人而言,其违背了诚实信用原则,法院对其接受则等于支持了背信弃义的行为。最后,也最为重大的是,在我国法院的办法中法院未能进行任何确定交易习惯存在及内容的说明(本案中,从二审法院的裁判理由中都能给予例证),交易习惯成了法官自由裁量权的范畴。所以一来,法官的裁量权如脱缰野马,无拘无東,合同存在之基本已被平复。用交易习惯更正合同应慎用,应当仅在合同条款危险失却公平或违背了诚实信用原则时,才能用交易习惯否定合同条款,从意义上来说,意思自治是民法所希望的价值其中一个,除非有升级的私法价值追求倾倒法律对于意思自治的保护,否则意思自治应被尊重。

  以上,根据我国就当前来说,的法律规定与司法实践,我们认为,甲方与乙方于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因系乙方未按照合同约定履行在“送件过户”前支付涉案房屋第三期购房款400万元酿造的,乙方许在元的行为构成了根底违约。

  (二)关于励翔东依据《上海市房屋买卖合同》第9条行使合同解除权是否具有合法依据的问题

  根据《中华人民共和国合同法》第8条规定:“依法设立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中,甲方与乙方于2016年10月27日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》均系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应严格恪守,按约履行自己的权利义务。

  根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

  本案中,根据一审查明的事实:2016年12月26日,乙方向一审法院提交起诉状等诉讼材料,请求判令撒销双方签订的《买卖合同补充协议》,继续履行《上海市房地产买卖合同》。一审法院于2017年1月4日受理该案,该案诉状副本于2017年3月27日送达甲方。根据二审查明的事实:2016年12月30日,在乙方之父许建平名下有存款9万余元,结合一审中提交的宁波银行账户中的535万元,可以证明该日乙方除缴纳140万元税款账户中显然400余万元可以支付房款。上述事实表明,在2016年12月26日乙方的行为已是表明其不履行《买卖合同补充协议》的意思表示,在2016年12月30日个人享有垫付涉案房屋第三期购房款400万元的情况下而放弃履行合同,乙方许在元的行为符合合同法关于合同解除的规定。

  因此,甲方依据《上海市房屋买卖合同》第9条之约定“在履行本合同过程中,甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行,即为违约;违约方每逾期一日,应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金);若该等逾期多余六十日的,则守约方有权个人解除本合同并追究违约方的违约责任,该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至治愈履行之日止。解除本合同的同时甲方应归还其已收的乙方支付的总房款”行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》的规定,具备合法依据。

  五、论证结论

  综上汇总和论证,根据本案相关材料所反映的事实,依照现行法律、法规,专家们一致认为,可以明确作出以下结论:

  1. 励翔东(甲方)与许在元(乙方)之间的《买卖合同补充协议》是对乙方贷款如何交付事宜所做的“补充规定”。通过对该补充协议意思表示内容的解释,按照所使用的词句并结合相关条款,以及双方签订补充协议的性质和目的,可知,双方约定的“送件过户”应为:甲、乙双方在进入交易登记中心办理交易过户当日,甲方在收到乙方购房贷款部分的400万元款项同时,应向乙方出具收款收据除此把双方签署准备过户所需的文件,送到受理窗口审核继而进入到产权过户申请程序。

  2. 励翔东(甲方)与许在元(乙方)于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因系许在元未按照合同约定履行在“送件过户”前应支付涉案房屋第三期购房款400万元造成的,许在元的行为构成了根本违约。

  3. 励翔东依据《上海市房屋买卖合同》第9条之约定行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》的规定,具备合法依据。

  以上法律意见供参考。

  案情回头


责任编辑:柳雪珂
0
免责讲讲:
① 凡本网注明稿件来源:“千数码”的所有文字、图片和音视频稿件,版权均属千数码所有,任何媒体、网站或 个人未经本网协议授权不得点击、衔接、转贴或以其他方式复制说一下。已经本网协议授权的媒体、网站,在预告使用时还得注明稿 件来源:“千数码”,违者本网将依法追究责任。
② 本网未注明稿件来源:“千数码”的文/图等稿件均衡转载稿,本网转载出于传递更多事之目的,并不就表明赞同其建议或 证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的“稿件来源”,并自负版权等法律责任。如擅 自篡改为稿件来源:“千数码”,本网将依法追究责任。如对稿件内容有疑议,请准时与我们联系。 推广纠错:010-63728972 邮件:yqfz@qianshuma.com
③ 如本网转载稿涉及版权等问题,请作者在两周内速来电或来函与千数码联系。

位置舆情

友情链接

千数码 关于我们 联系我们 律师团队 地方链接